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NUEVA LEY DE ALQUILERES

El día jueves 11 de junio, se aprobó en el senado el proyecto de reforma de la ley de alquileres, el cual ya había tenido su media sanción en la cámara de diputados a fines del año pasado.

Las principales reformas que contiene la nueva ley son las siguientes:
– Establece que el ajuste en los alquileres, puede efectuarse solo una vez al año y en base al promedio entre el índice de inflación (IPC de INDEC) y el de variación salarial (RIPTE de ANSES).
– Extiende el plazo de los contratos a 3 años, en caso de que el mismo no establezca un plazo expresamente. Con la ley anterior ese plazo era de 2 años.
– Modifica el monto de depósito inicial que deben realizar los inquilinos, el cual no puede ser mayor al precio de un mes de alquiler.
– Respecto de la interrupción del contrato, le da la posibilidad a los inquilinos de realizarla sin ningún cargo, siempre y cuando se lo comuniquen al propietario con un plazo de anticipación de tres meses como mínimo.
– Otra de las modificaciones importantes que establece es en cuanto a las garantías, ya se amplía la gama de opciones que pueden presentar los inquilinos, no solo aceptando como tales a inmuebles de terceros, sino también recibos de sueldo, certificados de ingreso, avales bancarios, seguros de caución.
– Asimismo, fija que de las expensas extraordinarias, se deben hacer cargo los propietarios de los inmuebles y libra de esta obligación a los inquilinos.
– Por último, impone la obligación de que la totalidad de los contratos se inscriban en AFIP, para evitar cualquier tipo de evasión impositiva.

Realizada la enumeración de las principales reformas, en las siguientes líneas nos preocuparemos por responder algunas de las principales preguntas que surgen tanto en los inquilinos como en los propietarios, respecto de la aplicación de la nueva ley.

La primera incógnita, que surge en ambas partes, es respecto al momento en el cual entra en vigencia la ley. Si bien hay diferentes opiniones jurídicas, en virtud de la vigencia actual del decreto 320/2020 y su relación con la misma, creemos que como toda ley debe entrar vigencia luego de los 8 días desde su publicación en el boletín oficial, salvo que la misma establezca otro plazo. Respecto de esta ley en particular, se decidirá que entre en vigencia al día siguiente desde su publicación.

Otra de las grandes dudas que se plantea, es si desde su vigencia, la nueva ley de alquileres, afectara a los contratos en curso de ejecución. Para responder a esta inquietud, nos basamos en el principio de “irretroactividad de la ley” que se desprende del artículo 7 de código civil y comercial de la nación, el cual establece “… Las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario. …”. Es decir, que esta nueva ley, no se aplicara, ni tendrá ningún efecto sobre los contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigencia. Los mismos se regirán durante todo su curso, por la ley de alquileres que todavía se encuentra en vigencia, y que lo estará, como lo afirmamos en el párrafo anterior, hasta el día siguiente de la publicación en el boletín oficial del proyecto de reforma recientemente aprobado.

Santiago F. Sarquis.
Abogado.
MF: Tomo 54, Folio 360.

SANTIAGO SARQUIS
SANTIAGO SARQUIS
T° 54 F°360 C.F.A.B.B. T°XIX F°163 C.A.B.B

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