CUARENTENA: IMPOSIBILIDAD DE PAGO DE ALQUILERES.

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CUARENTENA: IMPOSIBILIDAD DE PAGO DE ALQUILERES.

Durante el mes de abril, unas 3.000 personas no pudieron cumplir con el pago del alquiler de su vivienda o local comercial en Bahía Blanca, lo que marca un claro corte en la cadena de pagos. La cifra la reveló el titular del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos, Carlos Esteban, quien hace algunas semanas, en una nota para LA BRUJULA 24, aseguró “el nivel de incumplimiento escaló del 5% que se evidenciaba antes de la cuarentena, al 20%”.

El 29 de marzo, el gobierno a través del decreto 320/2020, anunció el congelamiento de los alquileres y la suspensión de desalojos hasta el 30 de septiembre. El artículo 9 del decreto explicita que “el congelamiento alcanza a los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda única, urbana y rural; habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones; hoteles u otros alojamientos; inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias; inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; inmuebles alquilados por monotributistas destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; inmuebles alquilados por micro, pequeñas y medianas empresas e inmuebles alquilados por cooperativas de trabajo y fábricas recuperadas”. El valor, que se toma como referencia para el congelamiento, es el vigente al 31 de marzo de este año.

La principal incógnita que surge dentro de la comunidad, particularmente en los inquilinos, es cómo hacer para cumplir con estas obligaciones, debido a que la mayoría de los comercios no pudieron llevar adelante sus actividades, o lo hacen de forma parcial, luego de la flexibilización de la cuarentena anunciada por el gobierno nacional y local en los últimos días. Esta realidad nos lleva a preguntarnos si es posible modificar las obligaciones existentes dentro de un contrato y que la parte más débil, que en la mayoría de los casos son los inquilinos, no se vean afectados.

Sin dudas estamos atravesando un estado de excepción por la propagación del COVID-19, el cual modifica las condiciones habituales del funcionamiento de la economía y además es un hecho imprevisible, inevitable y ajeno a las partes que firman un contrato, debido a esto es que el inquilino puede pedir que se replantee aquello que se obligó a cumplir al momento de la celebración del contrato ante el desarrollo de una crisis económica.

Visiblemente, podemos hacer una analogía con la crisis del 2002 respecto de la parálisis económica y la imposibilidad de pago de los contratos de alquiler que surgieron con la derogación de la ley de convertibilidad. En ese momento, la jurisprudencia contemplo una renegociación masiva de los contratos de alquiler y la solución salomónica que aplicaron los jueces, fue la “teoría de los esfuerzos compartidos”. Es decir, para la ejecución de los contratos no se tomó ni el valor de un peso, ni de un dólar, el cual era equivalente a 4 pesos. El valor de pesificación de los contratos que se decidió aplicar fue de 2,5 pesos, el punto medio entre ambos extremos, dividiendo la brecha en partes iguales. Esta teoría fue presentada recientemente en el congreso por el senador nacional de la provincia de La Pampa, Juan Carlos Marino y complementa el proyecto de reforma de la ley de alquileres, el cual no tuvo el quórum necesario para ser debatido en la sesión de esta semana y se espera que sea tratado en la sesión de la próxima semana.

En virtud de lo que venimos desarrollando es que, les recomendamos a todos los inquilinos que se informen sobre sus derechos, analicen sus contratos y no se dejen intimidar por aquellos propietarios que intentan apartarse de la realidad que nos atraviesa. En la actualidad existen varias herramientas legales que tenemos a nuestro alcance y que pueden ayudar a concretar la mayoría de los contratos vigentes, o la renegociación de los que se tornen de imposible cumplimiento.

Santiago F. Sarquis.
Abogado.
Matricula Federal, Tomo 54, Folio 360.

SANTIAGO SARQUIS
SANTIAGO SARQUIS
T° 54 F°360 C.F.A.B.B. T°XIX F°163 C.A.B.B

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