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Congelamiento de alquileres: problemas recurrentes en la practica. Historia en nuestro país.

Durante estas líneas trataremos de dar respuesta a muchos interrogantes que surgen en la práctica, los cuales no han sido aclarados por el gobierno nacional, ni provincial.

El decreto 320/2020, dictado el marzo de este año, estableció como medidas principales, el congelamiento de los alquileres, la prórroga automática de los contratos en curso de ejecución y la prohibición de ejecutar sentencias sobre juicios de desalojo.

El 25 de septiembre, fue publicado en el boletín oficial el decreto 766/2020, el cual prórroga en todas sus partes el decreto anterior, hasta el 31 de enero del 2021.

Ahora bien, ¿qué sucede si me encuentro en un conflicto de este tipo? ¿La única alternativa que tengo es la vía judicial?

En principio, vamos a aclarar que no es la única posibilidad existente la de acudir a la vía judicial.

El decreto 320/2020 suspende por un año desde el 29 de marzo, la aplicación del artículo 6 de la ley de mediación nacional (N°26.589), el cual otorga el carácter voluntario al proceso de mediación en materia de ejecución y desalojos. A su vez, El decreto 766/2020, extiende esta suspensión hasta el 30 de septiembre de 2021.

Asimismo, el primero de estos, invita a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y a las provincias a establecer la mediación previa y obligatoria en forma gratuita o de muy bajo costo, para las controversias que surjan en base a las materias que regulan estas normas.

Lo que se desprende de estos decretos es que, la mediación a nivel nacional en este tipo de procesos, deja de ser voluntaria, para convertirse en obligatoria, como mínimo hasta el 30 de septiembre de 2021.

Pasaremos a explicar en breves líneas que es la mediación. Se trata de una alternativa voluntaria a la vía judicial, que permite a las partes en conflicto intentar resolver sus diferencias por sí mismas, siendo guiadas en todo momento por la figura del mediador, quien actúa de forma neutral e imparcial facilitando el diálogo para llegar a un acuerdo. De esta forma se puede evitar el desgaste emocional y económico, que causa a las personas atravesar por un procedimiento judicial y se puede llegar a resolver el conflicto de una manera más ágil y práctica.

Los mediadores, deben ser abogados, estar inscriptos en el registro respectivo.

¿Qué ocurrió en la provincia de Buenos Aires? ¿Ante que órgano debo acudir?

Ahora nos vamos a enfocar exclusivamente en la provincia de Buenos Aires, la cual también dispone una ley de mediación, que es la N°13.951, que exceptúa la mediación previa y obligatoria a los procesos de ejecución y desalojo. En virtud de esto, es que desde el poder ejecutivo provincial se debe reglamentar la aplicación de los decretos nacionales, mencionados anteriormente, estableciendo donde y como se van a llevar a cabo los conflictos que se susciten respecto de estas materias, como por ejemplo cuando se le obligue a pagar al inquilino un aumento pactado en el contrato, pero que el mismo no puede abonar en estos momentos, por la situación delicada que estamos atravesando. Se podría dictaminar que los mismos se lleven adelante en las dependencias de las Defensorías Pueblo o en las Oficinas Municipales de Información al Consumidor como sucede en la Ciudad Autónoma Buenos Aires.

Este tipo de mediaciones, en el 95% de los casos, tienen un resultado positivo, destacó recientemente el defensor del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires.

De no ser reglamentados los decretos, es imposible que los conflictos que surjan sobre las materias reguladas en los mismos, puedan ser resueltos de una forma rápida y efectiva como se esperaba que fueran al momento de publicación del primero de estos.

Pasaremos a desarrollar otro problema que puede darse en la práctica, se trata de la forma de probar que me encuentro en el grupo de locadores vulnerables.

El artículo 10 del primer decreto, establece que van a ser locadores vulnerables, aquellos que dependan del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente. A su vez, excluye a los mismos de la aplicación del congelamiento del alquiler, es decir, que si soy un locador vulnerable, voy a poder exigir a mi inquilino que se aplique el aumento pactado durante la vigencia de los decretos.

Pero, ¿cómo demuestro que soy un locador vulnerable?

La norma respectiva, peca de vaguedad, debido que no establece ni la forma, ni los alcances de la prueba a cargo del locador para encuadrar en esta exclusión. Tampoco define ante que organismo debe llevarse a cabo el procedimiento, por lo que se supone que debe ser ante la justicia, mediante la acción declarativa de certeza. Aunque este, es un proceso largo y tedioso. Ante la urgencia que requiere esto, debido que por ejemplo, puede ser el caso de un jubilado, que cobra la mínima y durante toda su vida pudo comprar un solo inmueble, y utiliza el alquiler del mismo para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar, sostenemos que se debería apelar a una acción de amparo, la cual se encuentra establecida en el artículo 43 de la constitución argentina. Asimismo, quien la solicita, no debe contar con un medio legal más idóneo.

Pensamos que es necesario reglamentar este artículo de manera urgente, y determinar una forma ágil y practica para demostrar la vulnerabilidad de los locadores, para que no se torne inaplicable el mismo, que con buen criterio previo esta situación.

¿Se aplico anteriormente en nuestro país el congelamiento a los alquileres? ¿Qué efecto tuvo?

Por último, nos vamos a referir a la historia de la intervención estatal en este tipo de temáticas que tuvo lugar en nuestro país y en que contexto fue realizada cada una.

La primera ley que aplico un congelamiento en los alquileres fue sancionada durante la presidencia de Yrigoyen, en 1921.

Producto de la gran ola de inmigración europea a la Argentina entre 1855 y 1914, la población de la ciudad de Buenos Aires tuvo un gran aumento, se multiplicó por 17lo que hizo que las viviendas en alquiler escasearan y los precios aumentaran. Todo fue peor con la caída de la importación de insumos para la construcción por la Primera Guerra Mundial.

Con este panorama de fondo, la ley retrotrajo los valores de los alquileres a los vigentes en 1920, prohibió aumentar por dos años y limitó los desalojos.

Después de la crisis del `29 y el fin de la inmigración europea, comenzaron en la Argentina las migraciones internas hacia Buenos Aires que ocasionaron, dos fenómenos simultáneos en la década del `40: la práctica desaparición de las viviendas para alquilar y el crecimiento de los asentamientos de emergencia.

Esto trajo consigo una nueva intervención estatal en materia de locaciones urbanas, que constituyó la segunda, más profunda y extendida ola de intervencionismo en la materia, ya que duro más de 30 años.

Todo comenzó con el decreto presidencial, dictado el 29 de junio de 1943, durante el gobierno de facto que presidia el General Ramírez. Dispuso una rebaja de los alquileres con una tabla que iba del 5% al 20% para los más bajos, extendió el plazo de locación convenido en los contratos y congeló las demandas de desalojo por falta de pago, atendiendo a reclamos impostergables frente a problemas creados por la Segunda Guerra Mundial.

Este decreto fue prorrogado y perfeccionado por 2 leyes dictadas durante el primer gobierno de Perón, una en el año 1946 y la otra en 1949.

El efecto que produjo esta legislación de emergencia, fue el crecimiento desmesurado y exponencial de las viviendas informales, porque entre 1943 y 1950, el costo de vida aumentó más del 100%, el salario por hora de un obrero, un 244%, y el valor de los alquileres, un 30%. La consecuencia directa y automática de esto fue que dejó de ser rentable ofrecer un inmueble en el mercado de alquileres, los propietarios los retiraron y el problema habitacional fue cada vez mayor.

Por iniciativas como esta, en la Argentina, coexisten tantas familias con problemas de vivienda, con inmuebles vacíos, que podrían darse en alquiler.

Por lo cual concluimos, que si bien es cierto que estamos atravesando por una situación excepcional, donde hubo una caída de la economía sin precedentes, este tipo de medidas de intervención en caso de ser tomadas, deben ser aplicadas por un lapso corto, sin tender a perdurarse en el tiempo, porque lo que surge como una idea de solución, termina generando un gran problema a futuro, afectando a todas las partes contractuales.

SANTIAGO SARQUIS
SANTIAGO SARQUIS
T° 54 F°360 C.F.A.B.B. T°XIX F°163 C.A.B.B

1 Comment

  1. Me da resudan dice:

    Congelamiento…..con una temperatura exterior de 55 grados de productos nacionales, y 200 grados del dólar y 110 grados de precios de productos importados…y dos billones de pesos recién pintados tirados a la calle….

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