Ajustes con la nueva ley de alquileres

UN REVÉS AL GOBIERNO PROVINCIAL
3 septiembre, 2020

Ajustes con la nueva ley de alquileres

Luego de haber sido publicada en el boletín oficial, el día miércoles primero de julio entró en vigencia la nueva ley de alquileres, la cual modificó el código civil y comercial en el capítulo de “locación”. Entre sus principales reformas encontramos, el aumento del plazo mínimo de los contratos de locación, el cuál pasa a ser de 3 años. Se amplía la gama de garantías que pueden presentar los inquilinos, además de inmuebles de terceros, se permite utilizar como garantía los recibos de sueldos, certificados de ingreso laboral, avales bancarios, seguros de caución, lo cual no era determinado por la ley anterior. Asimismo, reduce al valor de un mes de alquiler el depósito inicial que deben realizar los inquilinos, con la ley anterior era de un mes por año de contrato, es decir como mínimo el valor de 2 alquileres, además la nueva ley establece que el mismo debe devolverse actualizado en el momento que finaliza el contrato, al valor del último mes de alquiler.
Si bien podemos seguir mencionando otras reformas que produjo esta nueva ley, en estas líneas nos interesa centrarnos en la modificación más importante que introdujo, la cual generó muchas incógnitas en ambas partes de la relación contractual, inquilinos y locadores. Se trata del índice que se va a utilizar para el ajuste de los alquileres. En principio vamos a aclarar, que permite la indexación en los contratos de alquiler, lo cual no estaba permitido anteriormente y establece que el ajuste en los alquileres debe ser anual.
Ahora nos vamos a enfocar en el índice que instaura esta ley para el ajuste, el mismo es el promedio entre el índice de inflación (IPC “Índice de precios al consumidor” calculado por el INDEC) y el de variación salarial (RIPTE “Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables”, medido por el ANSES). Anteriormente si bien esto no estaba establecido en la ley, en la práctica comercial ese porcentaje de actualización se establecía de forma arbitraria, según las expectativas de inflación, y en los últimos tiempos rondaban el 15% semestral.

¿Todos los aumentos deben ser en base a este índice?
Esta pregunta nos lleva a efectuar una aclaración muy importante, el índice que establece la nueva ley es el tope de aumento que se puede realizar, es decir que por debajo del mismo se puede acordar otro porcentaje de aumento, debido que, como se desprende del Código Civil y comercial de la nación, en los contratos privados prevalece, el principio de autonomía de voluntad de las partes, siempre que no se afecte con el mismo el orden normativo vigente.
Desde el estudio “Alfredo Bernabei Abogados” nos propusimos analizar si este nuevo índice beneficia a los inquilinos, y lo hicimos mediante un gráfico comparativo que mostraremos a continuación. En él mismo utilizamos un ejemplo hipotético, de un contrato de alquiler que inicia en enero del año 2018 y finaliza en diciembre del 2020, con un valor inicial de $10.000. En base al mismo, realizamos una comparación entre los aumentos que hubieran sufrido los contratos de alquiler si se aplicaba el ajuste del 15% semestral que se venía aplicando, y si se utilizaba el índice que establece esta nueva ley.

En base a este gráfico, podemos sacar varias conclusiones:
La primera es que, como bien podemos identificar, si hubiera estado en vigencia la nueva ley, el primer año los inquilinos se habrían visto beneficiados, ahorrado $7.500 en el segundo semestre como se muestra con las barras negras en el gráfico, en comparación con el incremento del 15% semestral. Este beneficio se daría porque el ajuste, con la nueva ley se realizaría anualmente, es decir que se abonaría todo el año el mismo valor. El segundo año, como vemos, continuaría el ahorro con la nueva ley, debido que el promedio entre el IPC y el RIPTE en el año 2018 fue del 37%, el cual beneficiaria al inquilino en relación con el régimen anterior. Vale aclarar que el índice que se utiliza para el ajuste, es el promedio (IPC Y RIPTE) del año anterior.
La siguiente conclusión a la que arribamos, como se desprende del gráfico, es que en el tercer año del contrato, el inquilino, si se aplicaría la nueva ley de alquileres, se vería perjudicado en virtud de que, perdería $20.000 como se muestra con las barras blancas en el gráfico, debido a que el promedio entre el IPC y el RIPTE del año 2019 fue del 50%. Se puede ver la gran discrepancia que existió en este, solo con un año de diferencia. Esto nos deja la conclusión de que va depender de la inflación (IPC), para determinar con certeza si esta nueva ley de alquileres beneficia o no a los inquilinos. Hacemos referencia solo a este índice porque el mismo es el más importante para arribar al promedio anual que se va a aplicar al ajuste de los alquileres, debido que se pretende que el RIPTE todos los años aumente en una proporción lo más próxima posible a la inflación para que el salario de los trabajadores no pierda valor.

¿Es viable la nueva ley de alquileres en nuestro país?
Para responder con claridad esta pregunta, vamos a aclarar que, como es de público conocimiento, desde la vuelta de la democracia (por no retroceder más en la historia) nuestro país se ha visto afectado por muchos vaivenes económicos, por ejemplo, la hiperinflación del año 1989, cuando una ley de este tipo hubiera sido inviable, o en caso de aplicarse, podría haber afectado gravemente a los inquilinos, debido que hubo una inflación de hasta el 100% diaria. Asimismo, durante otros gobiernos, se vio cuestionada la veracidad de los índices de inflación (IPC), que como mencionamos anteriormente, es el principal eslabón del índice de ajuste que establece la nueva ley, lo que, en caso de volver a suceder, afectaría a los locadores, los cuales no podrían actualizar el valor de sus propiedades en concordancia con la inflación real.
Teniendo en cuenta estas diferentes variables que acabamos de analizar, llegamos a la conclusión de que esta ley va a ser viable desde una óptica del inquilino siempre y cuando nuestro país se encuentre en un marco de estabilidad o crecimiento económico. Es decir que el salario de los trabajadores (RIPTE) iguale o crezca en forma mayor que la inflación.


Santiago F. Sarquis.
Abogado.
MF: Tomo 54, Folio 360.

SANTIAGO SARQUIS
SANTIAGO SARQUIS
T° 54 F°360 C.F.A.B.B. T°XIX F°163 C.A.B.B

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